از زمانی که توجه متخصصان و مدیران شهری به سمت حفظ و احیای بافت‌های مرکزی و تاریخی شهرها منعطف گردیده، نظریات و رویکردهای متعددی در این راستا، تبیین شده است. از مهم‌ترین این رویکردها که امروزه در اقصی نقاط جهان مورد استفاده قرار می‌گیرد، بازآفرینی شهری است. در مورد بازآفرینی شهری و نحوه تحقق آن نیز پژوهش‌های متعددی صورت گرفته است، اما به نظر می‌رسد یکی از مهم‌ترین مسائل در رابطه با احیای بافت‌های تاریخی این است که شاید تنها قدمت یک بافت به‌عنوان محرک توسعه برای بازآفرینی کافی نبوده و خلق ارزش جهت ایجاد نقش‌های مکمل برای این بافت‌ها از طریق سایر پتانسیل‌های موجود و مزیت‌های مکانی محدوده باید مدنظر قرار گیرد. لذا این پژوهش، به دنبال پاسخ این سؤال است که، در کنار تاریخی بودن محدوده موردمطالعه (منطقه 11 شهرداری تهران) برای نقش دهی مکانی چه ارزش‌های نهفته‌ای در بافت وجود دارد. بدین منظور این تحقیق پس از معرفی رویکردهای بازآفرینی، سعی در تلفیق اصول بازآفرینی با مؤلفه‌های خلق ارزش در بافت شهری در قالب چارچوب نظری تحقیق داشته و سپس توسط پرسشنامه‌های تکمیلی از ساکنان و متصرفان فضا، نسبت به ارزیابی مدل نظری خلق ارزش در سطح محدوده بافت تاریخی منطقه 11 اقدام شده است. نتایج به‌دست‌آمده با استفاده از آمار توصیفی و استنباطی، حاکی از وجود پتانسیل‌های کالبدی و عملکردی در راستای خلق ارزش در محدوده موردمطالعه است. همچنین، نتایج تحلیل معادلات ساختاری در مورد شاخص‌های خلق ارزش‌افزوده در بافت تاریخی منطقه 11 نشان‌دهنده تأثیر قوی و معنادار ابعاد عملکردی و کالبدی به‌عنوان ابزارهای تأثیرگذار در ایجاد ارزش‌افزوده در بافت می‌باشد. در سنجه‌های بعد عملکردی بار عاملی شاخص تمرکز و تقویت نقش مرکزیت سیاسی پایتخت در محدوده و در بعد کالبدی بار عاملی ایجاد مسیرهای گردشگری جذاب به علت وجود اماکن تاریخی، جهت سیاست‌گذاری‌های شهری آتی قابل‌توجه است.